1. Planteamiento.

Ríos recientes de tinta se han vertido glosando la importancia que para el arrendatario ha tenido la reciente entrada en vigor –el 6 de marzo de 2019- del Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler; pero en su gran mayoría han centrado el análisis y puesto el foco en cuestiones, a buen seguro relevantes, como son la ampliación del periodo de duración obligatorio para el arrendador, o del periodo de prórroga tácita, el nuevo régimen de actualización de la renta, o la imposición a los arrendadores que sean personas jurídicas de la obligación del pago de los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, entre otras.

Sin embargo, poco se ha escrito, sobre una problemática, a menudo desconocida para el común arrendatario pero de evidente e importante trascendencia real, y fuente de no poca litigiosidad, cómo es la situación jurídica del arrendatario ante la venta del inmueble realizada por el arrendador vigente el arrendamiento, o ante la resolución del derecho de propiedad del arrendador vigente el contrato consecuencia, por ejemplo, de una ejecución hipotecaria por impago de las cuotas de la hipoteca que grava la vivienda arrendada.

2. Situación anterior al Real Decreto Ley 7/2019.

Con el ánimo de no retrotraer la situación a vetustos precedentes legislativos, la situación jurídica existente hasta la entrada en vigor del Real Decreto Ley 7/2019 databa de la modificación introducida en la Ley de Arrendamientos Urbanos –LAU- por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas –pues las posteriores modificaciones de la LAU no alteraron su redacción sobre las cuestiones tratadas-, que como venía siendo tónica habitual distinguía entre dos supuestos: (i) La venta voluntaria de la vivienda por el arrendador y (ii) la resolución –o enajenación- forzosa del derecho del arrendador ante situaciones como una ejecución hipotecaria, retracto convencional, apertura de una sustitución fideicomisaria o ejercicio de un derecho de opción de compra.

i. Venta Voluntaria.

El anterior artículo 14 de la LAU establecía que en caso de que el arrendador, vigente el arrendamiento, procediera a la venta del inmueble arrendado, el arrendatario sólo ostentaba el derecho a continuar con el contrato de arrendamiento y, por tanto a seguir ocupando el inmueble, si había inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la transmisión de la finca.

En caso de ausencia de inscripción en el Registro, el texto legal remitía al artículo 1.571 del Código civil, según el cual “el comprador de una fina arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria”, si bien, en caso de que el nuevo adquirente ejercitase tal derecho, la LAU concedía al arrendatario la posibilidad de exigir que se le dejara continuar durante tres meses desde que se le hubiera notificado tal ejercicio, durante los cuales debería abonar la renta y demás cantidades debidas según contrato al nuevo adquirente, y reclamar al vendedor la
indemnización de los daños y perjuicios que se le pudieran causar, lo que exigía la prueba y acreditación de la existencia y cuantía de tales daños.

Por tanto, y salvo que concurriera la inusual circunstancia de que el contrato de arrendamiento estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad, la continuación de la ocupación del inmueble por el inquilino quedaba a voluntad exclusiva del nuevo adquirente, quien podía continuar con el arrendamiento o ponerle fin.

ii. Enajenación forzosa.

En los mismos términos que en caso de venta voluntaria, cuando se producía la enajenación forzosa del inmueble arrendado, el arrendatario sólo estaba protegido si el contrato de arrendamiento “hubiera accedido al Registro de la Propiedad”. Si ya de por si, insistimos, tal inscripción era desacostumbrada, el artículo 14 LAU aun establecía una dificultad adicional y prácticamente insuperable para el arrendatario, al exigir que el arrendamiento hubiera sido inscrito con anterioridad, no ya al momento de la enajenación forzosa o al comienzo del procedimiento que derivara en aquella, sino que debía estar inscrito “con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado”.

En caso contrario, la enajenación forzosa extinguía inmediata y de forma obligatoria el arrendamiento, por lo que desde ese momento el arrendatario ya no ostentaba título jurídico alguno que amparase la ocupación del inmueble; lo que podía ocurrir, incluso, sin haber tenido conocimiento de la existencia del procedimiento de ejecución hipotecaria en que se enajenó la vivienda, dejando muchas veces sin contenido práctico la denominada “vista de ocupantes” regulada en los artículos 661.2 y 675 de la Ley de enjuiciamiento civil en caso de subasta de bienes inmuebles.

3. Situación tras el Real Decreto Ley 7/2019.

El panorama ha cambiado drásticamente en ambas situaciones y en beneficio del arrendatario, que mejora enormemente su seguridad jurídica, tras la entrada en vigor del Real Decreto Ley 7/2019.

i. Venta Voluntaria.

Sin necesidad de que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad, en caso de venta voluntaria de una vivienda arrendada se producirá obligatoriamente la subrogación por el nuevo propietario en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete si el arrendador anterior –quien vende- fuera persona jurídica.

Por tanto, el arrendamiento continúa su vigencia hasta que se alcancen los cinco primeros años de duración, o siete si el arrendador enajenante es persona jurídica.

Es más, tal subrogación y la consecuente continuación del arrendamiento, se producirá aunque las partes del contrato de arrendamiento “hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento”, pues en ese caso el nuevo adquirente debe soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.

La obligatoria subrogación del nuevo adquirente en el contrato de arrendamiento sólo se extenderá a toda su duración, si es mayor de cinco años o de siete años si el arrendador es persona jurídica, en caso de que el contrato de arrendamiento haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la transmisión.

Por el contrario, si estos contratos de duración superior a cinco años, o siete años si el arrendador es persona jurídica, no han sido inscritos en el Registro de la Propiedad, el nuevo adquirente sólo estará obligado a respetar la vigencia del contrato durante los primeros cinco o siete años, pero el arrendatario tendrá derecho a ser indemnizado por el arrendador vendedor en una cantidad que se fija por disposición legal y que asciende a una mensualidad de renta en vigor por cada año de contrato que, excediendo del plazo de cinco años o siete si el arrendador anterior es persona jurídica, reste por cumplir.

ii. Enajenación forzosa.
Para estos supuestos también pierde su trascendencia la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, pues el actual artículo 13 LAU establece que si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se produjera la enajenación forzosa del inmueble arrendado, el arrendatario puede continuar con el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

Por tanto, sólo conserva su importancia la inscripción en el Registro de la Propiedad en caso de contratos de duración superior a cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, en los cuales, alcanzado dicho plazo, la enajenación forzosa del inmueble arrendado producirá la extinción automática del arrendamiento salvo que el contrato se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho que determinó la enajenación forzosa, en cuyo caso el arrendamiento se prolongaría hasta la duración pactada.

4. Conclusión.

La situación jurídica de todos aquellos arrendatarios que hayan suscrito un contrato de arrendamiento a partir del 6 de marzo de 2.019 es sustancialmente más beneficiosa, en caso de que el arrendador venda el inmueble a un tercero o en caso de que se extinga su derecho de propiedad por enajenación forzosa del inmueble, que la que ostentan todos aquellos arrendatarios que hayan suscrito su arrendamiento con anterioridad.

En cualquier caso, el legislador no ha querido extender “sine die” la protección al “nuevo” arrendatario, sino que por regla general la proyecta durante el periodo de duración obligatoria para el arrendador, es decir cinco años o siete el arrendador es persona jurídica; sin que se alcance a comprender tal distinción que favorece sólo a unos arrendatarios –los que hayan contratado con una persona jurídica- frente a otros –los que hayan contratado con una persona física-, cuando su situación de desprotección ante la hipotética venta del inmueble por el arrendador o su enajenación forzosa, es, en abstracto, la misma.
Si esa protección quiere proyectarse durante toda la duración del arrendamiento que exceda del periodo mínimo, sigue siendo necesaria la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la enajenación voluntaria o, de la inscripción del derecho que dé lugar a la enajenación forzosa.

Fdo. Fernando Miguel Pérez González.